Когда предприниматель решает сдавать недвижимость — будь то квартира, офис или целое здание — первый вопрос: на каком налоговом режиме выгоднее работать? Чаще всего выбор стоит между УСН «Доходы 6%» и патентом (ПСН).
Я как бухгалтер не раз помогала предпринимателям взвесить эти варианты. И сегодня поделюсь реальными кейсами, расчётами и «подводными камнями».
Когда выгоднее УСН, а когда ПСН
УСН 6% обычно лучше, если:
- доходы нестабильные или есть простои (пустующие месяцы),
- предприниматель работает без сотрудников и может уменьшать налог на все страховые взносы, вплоть до нуля (ст. 346.21 НК РФ),
- сумма потенциального дохода по патенту в вашем регионе слишком высокая.
ПСН часто выигрывает, если:
- регион установил низкий потенциальный доход, и стоимость патента (6% от него) меньше налога по УСН,
- предпринимателю важна предсказуемость: фиксированный налог и минимум отчётности (гл. 26.5 НК РФ).
Проверить стоимость патента можно в официальном калькуляторе ФНС.
Чек-лист бухгалтера при первой встрече
- Регион и муниципалитет: стоимость патента зависит именно от них.
- Доходы ИП: лимит по ПСН — 60 млн ₽ в год (учитывается и доход прошлого года).
- Сотрудники: на УСН с ними налог уменьшается на взносы максимум наполовину. Без сотрудников — до нуля.
- Имущество: даже на спецрежимах ИП платит налог по кадастровой стоимости, если объект включён в региональный перечень (ст. 378.2 НК РФ).
- Совмещение режимов: можно держать аренду на ПСН, а, скажем, консультации вести на УСН.
Кейс 1. Три квартиры, без сотрудников, доход плавающий
Мой клиент сдавал три квартиры физлицам. Доход то есть, то нет — квартиры простаивали.
- На УСН 6%: налог = 6% от фактической выручки минус взносы «за себя». Итог получился близок к нулю, потому что взносы перекрыли налог.
- На ПСН: пришлось бы платить фиксированно за весь год, даже в месяцы простоя. В его регионе патент оказался дороже.
Вывод: при нестабильных доходах и без сотрудников выгоднее УСН.
Кейс 2. Нежилой блок + стабильный арендатор, есть сотрудники
Другой клиент сдавал офис 120 м² юридическому лицу, имел двоих сотрудников.
- На УСН 6% налог уменьшился только наполовину — из-за сотрудников.
- На ПСН стоимость была фиксированной и предсказуемой. В его регионе патент оказался дешевле, чем 50% от УСН.
Вывод: при стабильной аренде и штате сотрудников чаще выигрывает ПСН.
Кейс 3. Москва: разница в цене патента
В Москве стоимость патента зависит от площади и расположения объекта. Для маленькой квартиры в спальном районе патент стоил около 18 000 ₽ в год, а для большого нежилого помещения в центре — уже сотни тысяч.
Вывод: в Москве и крупных городах обязательно считать патент в калькуляторе, потому что цифры могут отличаться в десятки раз.
Пять подводных камней
- Лимит дохода ПСН — 60 млн ₽ (с учётом прошлого года).
- На УСН без сотрудников можно «сбросить» налог до нуля взносами.
- Налог на имущество по кадастровой стоимости платится всегда, если объект в региональном перечне.
- Совмещение режимов законно, но нужен раздельный учёт.
- Платежи по патенту: до 6 мес — разово, от 6 до 12 мес — 1/3 в первые 90 дней, остальное до конца срока.
Мини-гайд расчёта
- Считаем ПСН в калькуляторе ФНС.
- Считаем УСН 6% от дохода и уменьшаем на взносы.
- Проверяем имущественный налог по кадастровым спискам региона.
- Сравниваем результат.
Итог
- Делайте двойной расчёт каждый раз при изменениях в аренде.
- Проверяйте лимит 60 млн ₽ для ПСН и кадастровые списки.
- Совмещайте режимы при необходимости.
- Для расчёта патента пользуйтесь только официальным калькулятором ФНС.
А главное — обсуждайте эти вопросы с бухгалтером. Мой опыт показывает: даже одинаковые на первый взгляд ситуации дают разные результаты по налогам.
Есть вопросы – пишите в чат на сайте. или ВКонтакте.